• 關于印發《隨州市物業服務企業進駐及退出住宅小區管理指導意見》的通知
    發布日期:2021-09-29 信息來源:隨州市住房和城鄉建設局 編輯:隨州市住房和城鄉建設局 審核:住建局 字號:[ ]

    隨物業辦〔2021〕2號

    各縣(市、區)人民政府,隨州高新區、大洪山風景名勝區管理委員會,市直各成員單位,市物業管理協會:

    現將《隨州市物業服務企業進駐及退出住宅小區管理指導意見》印發給你們,請認真抓好落實。


    2021年9月9日


    隨州市物業服務企業進駐及退出住宅小區管理指導意見

    第一條??為規范物業服務企業進駐及退出住宅小區管理活動,維護當事人合法權益,做好項目管理的銜接工作,保障物業服務活動依法有序進行,根據《民法典》、《物業管理條例》和《湖北省物業服務和管理條例》等法律法規,以及住房和城鄉建設部等十部門《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》和湖北省住房和城鄉建設廳等十七部門《關于進一步加強住宅小區物業管理工作的通知》,結合我市實際,制定本指導意見。

    第二條 本市行政區域內建設單位、業主大會選聘、續聘、解聘物業服務企業,物業服務企業進駐及退出住宅小區項目管理的活動,適用本指導意見。

    第三條 物業服務企業進駐及退出項目服務應當本著維護社會穩定,保障業主、物業使用人基本生活秩序,依法有序、平穩過渡的原則進行。

    第四條??市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市住宅小區物業服務項目進駐及退出管理的政策制定、業務指導和監督,同時負責中心城區物業服務企業進駐及退出住宅小區管理活動的業務指導和監督工作。

    各縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門負責本轄區內物業服務企業進駐和退出住宅小區管理活動的業務指導和監督。

    各街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責監督物業管理項目交接工作,并制定本轄區住宅小區物業項目進駐及退出管理應急預案,組織協調處理轄區內住宅小區物業服務項目進駐及退出工作,牽頭召開物業管理聯席會議,解決物業服務企業進駐及退出小區過程中的爭議和糾紛。

    居(村)民委員會協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好與物業服務企業進駐及退出小區有關工作。

    第五條??物業服務企業應當堅持誠信經營的原則,嚴格履行合同約定、本意見規定的進駐及退出程序,做好物業服務的交接工作,保證住宅小區物業服務項目的延續性。

    建設單位應當維護購房人的合法權益,解決物業服務項目遺留問題,為物業服務項目順利開展提供保證。

    第六條 物業管理協會應當積極引導、協調物業服務企業依法依規進入及退出住宅小區物業服務項目。

    第七條??業主、業主大會應當從物業服務項目的連續、穩定和長遠利益出發,慎用辭退權,依法實施解聘工作,保證廣大業主的正常生活秩序。解聘、續聘、選聘物業服務企業或決定自主管理物業,業主委員會應當事先將有關情況及時向所在地居(村)民委員會報告,并聽取相關意見。在街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會的監督、指導下,按規定召開業主大會會議,由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。鼓勵業主大會采用招標投標方式選聘物業服務企業。業主委員會召開業主大會選聘、續聘、解聘物業服務企業或決定自主管理物業應接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)監督。

    業主大會會議可以采用以下表決方式:

    (一)現場集中開會討論表決;

    (二)書面征求意見表決;

    (三)鼓勵利用網絡平臺、移動通訊端等形式表決。

    業主大會會議表決應當在業主委員會(籌備組)、居(村)民委員會的監督下進行,表決結果由業主委員會(籌備組)、居(村)民委員會在物業區域內公示七日,業主委員會(籌備組)、居(村)民委員會可以聘請公證機構對表決過程和結果進行公證。

    第八條 有下列情形之一的,物業服務企業應退出住宅小區,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決,階段性工作未完成為由拒絕退出:

    (一)前期物業服務期間,開發建設單位按照約定的解除合同條件要求提前解約,按程序選聘新的前期物業服務企業,且與新聘物業服務企業簽訂的前期物業服務合同生效;

    (二)前期物業服務合同期限未滿或未明確具體期限,業主大會依法、依約作出決定解聘原物業服務企業,并選聘新的物業服務企業,簽訂的物業服務合同生效;

    (三)物業服務合同(含前期)期限屆滿,業主大會依法生效的表決決定不再續約,并選聘新的物業服務企業,簽訂的物業服務合同生效;

    (四)物業服務企業因破產或營業執照注銷致使不能繼續履行合同義務的;

    (五)業主大會作出自行管理物業決定等依法應退出的其他情形。

    第九條??住宅物業的建設單位在業主、業主大會首次選聘物業服務企業前,應當采取招標投標方式公開選聘前期物業服務企業。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的,經住房和城鄉建設行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。前期物業服務期間,開發建設單位或前期物業服務企業按照約定的解除合同條件要求提前解約的,應于擬解除合同前六十日書面通知對方并向屬地居(村)民委員會報備,但合同對通知期限另有約定的除外。業主購買住宅物業后,建設單位更換前期物業服務企業的,應當征得按照本意見第七條的表決比例的業主同意后,按程序重新選聘物業服務企業,在新物業服務企業確定后十日內將更換物業服務企業的情況書面公告買受人,并重新簽訂前期物業服務合同。建設單位選聘或更換前期物業服務企業應主動向項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告,接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)監督,??街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會應安排人員參加評標委員會,參與項目所在地的前期物業服務企業的招標工作。

    第十條 首次業主大會成立時,應就是否續聘和解聘前期物業服務企業進行表決。決定續聘的,應于業主大會決議生效三十日內簽訂物業服務合同。

    第十一條 業主、業主大會或物業服務企業決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的,業主、業主大會與物業服務企業應當按下列程序做好相關工作:

    (一)業主、業主委員會應當在業主大會作出決定后三日內將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業,同時將解除合同的原因和時間書面公告全體業主;??物業服務企業提出物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的,應當在物業服務合同期滿或者擬解除合同日期六十日前將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業主、業主委員會。前期物業服務企業在收到解聘決定或書面告知三十日內,應做好小區檔案資料、預收欠收代收費用、公共收益等資料和賬務的清理工作,就交接內容、方式、時間、責任界限及債權債務結算方式與業主委員會平等協商,簽訂退管協議,并妥善處理好歷史遺留問題。對退管協議有異議的,應通過司法途徑解決。

    (二)業主、業主委員會應于簽訂退管協議之日起做好選聘新物業服務企業或自行管理的準備工作。

    (三)居(村)民委員會接到業主、業主委員會或物業服務企業報告后五個工作日內,應當到物業項目聽取業主、業主委員會及物業服務企業的意見,并就繼續管理服務做好協調溝通工作,指導業主、業主大會選聘物業服務企業。

    第十二條??業主、業主大會或物業服務企業在物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同,業主、業主大會重新選聘新物業服務企業接管物業項目的,應當按照下列程序做好銜接工作:

    (一)原物業服務企業應當繼續按照合同約定履行義務,并做好退出物業項目的相關準備工作。

    (二)業主委員會應當督促業主按時交納物業服務費至合同終止或雙方約定之日。

    (三)業主、業主委員會應當在屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會的監督指導下組織召開業主大會,對選聘新物業服務企業等事宜進行表決,在物業服務終止之日一個月前依法完成選聘工作,并在物業服務區域內公告。業主、業主委員會應當及時與新物業服務企業簽訂物業服務合同。

    (四)原物業服務企業應當在物業服務終止之日起七個工作日內退出物業服務區域,與新的物業服務企業做好交接工作,并向業主、業主委員會辦理下列移交事宜:

    1.結算物業服務費、場地占用費和利用物業共用部位、共用設施和業主共有的場地經營所得;

    2.物業管理項目的檔案資料以及物業管理服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料;

    3.物業服務用房和屬于業主共有的場地、設施設備;

    4.物業管理服務期間配置的固定設施設備;

    5.建設單位移交的前期物業服務資料(包括各類圖紙資料,共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料,專營設施設備準許使用文件,物業質量保修文件和物業使用說明文件等);

    6.實行酬金制的,應當移交管理期間的財務資料;

    7.其他應當移交的財物、資料。

    (五)業主、業主委員會接收上述財物、資料后,應做好承接查驗工作(可委托第三方專業機構或選聘的新物業服務企業協助辦理),形成相關記錄或報告,并與物業服務企業雙方簽署確認。

    (六)新物業服務企業接管后,業主、業主委員會應當將本條第(四)項所列事項轉交新物業服務企業,并與新物業服務企業雙方簽署確認。

    (七)原物業服務企業在征得業主、業主委員會同意后,可向新物業服務企業直接辦理移交手續,并由業主、業主委員會監督確認。

    (八)交接日當天,街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會應當派員參加移交手續。

    (九)新物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內,到物業所在地住房和城鄉建設行政主管部門辦理備案手續。

    第十三條??物業服務企業退出物業項目時,尚未選聘新物業服務企業或決定管理模式的,業主委員會可以申請街道辦事處(鄉鎮人民政府)進行應急管理;尚未成立業主大會的,十名以上業主可以聯名申請街道辦事處(鄉鎮人民政府)進行應急管理。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務,費用由全體業主共同承擔。

    業主、業主大會應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會的指導下,及時完成選聘新物業服務企業或自治管理工作。

    第十四條 業主、業主大會和物業服務企業應當按照物業服務合同的約定解除或終止合同,任何一方不得擅自解除合同。

    第十五條??業主、業主委員會未經業主大會同意,擅自作出解聘和重新選聘物業服務企業決定的,物業所在地的住房和城鄉建設行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府),應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

    業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。業主委員會超越職權作出決定或指使、強迫物業服務企業強行進駐的,致使住宅小區無法正常承接或退管,由簽字同意該決定或指使、強迫的委員承擔相應的法律責任,造成經濟損失的還應承擔相應的民事賠償責任;構成犯罪的依法追究刑事責任。

    第十六條??業主、業主委員會在物業服務企業退出物業項目管理階段不依法履行職責,無法選聘、解聘物業服務企業的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召集物業管理聯席會議進行協調解決。

    第十七條 業主、業主委員會和新舊物業服務企業的交接工作應當依法進行。原物業服務企業不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務。

    第十八條??原物業服務企業不按規定履行退出程序和相應義務的,物業項目所在地的住房和城鄉建設行政主管部門或街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令限期退出;逾期拒不退出的,按照《湖北省物業服務和管理條例》的規定立案處罰,記入企業誠信檔案,并列入黑名單,作為不良行為記錄向社會公布。

    原物業服務企業逾期拒不退出物業項目管理的,業主、業主委員會可依法請求人民法院強制執行。

    違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務管理條例》等相關規定,物業服務企業及其工作人員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛,扣押、沒收他人證件、財物等行為的由公安機關依法處理;構成犯罪的依法追究刑事責任。

    第十九條 業主、業主大會選聘的新物業服務企業應依法依規與原物業服務企業辦理移交手續后進駐物業項目管理。

    第二十條??新物業服務企業違法違規進駐物業項目管理的,物業項目所在地的住房和城鄉建設行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期撤出。逾期拒不撤出的,記入企業誠信檔案黑名單,作為不良行為記錄向社會公布。

    第二十一條 物業服務企業退出非住宅小區的管理活動,參照本指導意見執行。

    第二十二條 本指導意見自2021年10月1日起施行,有效期兩年。


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