• 關于印發《隨州市規范住宅小區業主委員會建設的指導意見(試行)》的通知
    發布日期:2021-10-11 信息來源:隨州市住房和城鄉建設局 編輯:隨州市住房和城鄉建設局 審核:住建局 字號:[ ]

    隨建文〔2021〕8號

    各縣(市、區)住建局、民政局,隨州高新區建設局、社會事務局,大洪山風景名勝區景區管理局、農村工作局:

    現將《隨州市規范住宅小區業主委員會建設的指導意見(試行)》印發給你們,請結合工作實際抓好落實。


    隨州市住房和城鄉建設局

    隨 州 市 民 政 局

    2021年9月10日


    隨州市規范住宅小區業主委員會建設的指導意見(試行)

    第一條??為進一步推進“紅色物業”拓面提質,推動黨建引領物業管理全覆蓋,全面規范我市住宅小區業主大會和業主委員會相關工作,根據《民法典》、《物業管理條例》和《湖北省物業服務和管理條例》等法律法規,以及住房和城鄉建設部等十部門《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》、湖北省住房和城鄉建設廳等十七部門《關于進一步加強住宅小區物業管理工作的通知》、《隨州市“紅色物業”拓面提質工作實施方案》有關要求,結合我市實際,制定本意見。

    第二條 本意見適用于本市行政區域范圍內住宅小區業主委員會組建、換屆、改選和日常管理工作。

    第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

    第四條??業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。業主大會或者業主委員會的決定,對全體業主具有約束力。

    第五條??業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

    第六條 業主大會和業主委員會在社區黨組織的領導下開展物業管理活動,在街道(鄉鎮)、社區監督下依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定。

    第七條??劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

    第八條??首次業主大會會議籌備的發起可由建設單位書面報告住房和城鄉建設行政主管部門,也可由業主向住房和城鄉建設行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面報告。住房和城鄉建設行政主管部門應當書面通知街道(鄉鎮),街道(鄉鎮)應當在收到通知之日起三十日內組織成立業主大會會議籌備組,并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

    第九條??首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔。老舊住宅小區首次業主大會會議的籌備經費由各縣級人民政府(含高新區、大洪山風景名勝區管委會)承擔。

    第十條??業主代表和業主委員會委員候選人一般應是居住在本物業管理區域內,身體健康且有正常履職能力,責任心強、公道正派,具備一定組織協調能力的業主。有下列情形之一的,不得作為業主代表和業主委員會委員候選人:

    (一)違反國家法律法規,正在被立案偵查,或曾受公安機關行政拘留處罰的;

    (二)違反黨紀黨規,正在被立案調查,或曾受過留黨察看及以上黨紀處分的;

    (三)參與邪教組織,或非法組織、參與集體上訪,影響社會穩定的;

    (四)利用黑惡勢力干預小區業主正常工作和生活的;

    (五)采用不正當手段,阻擾業主大會、業主委員會會議的正常召開、選舉及表決的;

    (六)在本小區物業服務企業工作,應當回避的;

    (七)無故拒繳或拖延繳納物業服務費、住宅專項維修資金,或煽動其他業主拒繳物業服務費、住宅專項維修資金的;

    (八)被納入聯合失信懲戒對象名單尚未撤銷的;

    (九)存在違法違規搭建、裝修等行為,經相關執法部門責令整改而未整改的;

    (十)不在小區常住或將房屋出租、出借他人使用的;

    (十一)法律法規規定的其他不適合作為業主委員會候選人的情形。

    第十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員中黨員人數不少于業主委員會組成人員的百分之五十。

    大力推進符合條件的社區“兩委”班子成員、小區黨組織成員通過法定程序進入業主委員會,有條件的可兼任業主委員會主任。

    社區辦公用房位于物業管理區域內的,社區可作為業主代表指定一名專職社區工作者參選業主委員會委員。

    引導和支持業主中的黨員干部、“兩代表一委員”以及具有財務、法律、工程、環境等專長的業主積極參選業主委員會委員。

    第十二條 街道(鄉鎮)和社區黨組織應對業主委員會候選人資格審核把關。經審核的候選人名單在物業管理區域內公示5日后,提交業主大會進行選舉。

    街道(鄉鎮)履行業主委員會候選人資格審查工作時,需要紀檢監察、人民法院、人民檢察院和公安、司法、信訪、城管執法等部門提供必要信息的,有關部門應給予支持。

    第十三條??業主大會召開前,籌備組應督促建設單位在首次業主大會會議召開前向街道(鄉鎮)報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。首次業主大會召開并選舉產生業主委員會委員后,籌備組要在在物業服務區域內顯著位置公告會議召開情況及選舉產生的業主委員會委員。

    第十四條??根據黨內有關規定,有正式黨員的業主委員會成立黨的工作小組,接受小區黨組織領導。黨的工作小組組長為小區黨組織成員。將黨的領導寫入業主委員會議事規則和管理規約,日常工作事項由黨的工作小組先議,再提交業主委員會或業主大會討論、決策。

    第十五條??業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上簽字同意。

    業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當自決定之日起3日內在物業管理區域內公告,公告期不得少于10個工作日。

    業主委員會提議選聘、續聘或者解聘物業服務企業、分配使用公共收益等重大事項,應當在召開業主大會前報街道和社區黨組織,形成共識后再提交業主大會決定。

    第十六條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

    (一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

    (二)業主大會、業主委員會的決定;

    (三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

    (四)業主委員會選舉及備案資料;

    (五)專項維修資金籌集及使用賬目;

    (六)業主及業主代表的名冊;

    (七)業主的意見和建議。

    第十七條??業主委員會應當加強與業主的聯系溝通,經常聽取業主的意見和建議。鼓勵業主委員會通過上門走訪、召開業主代表座談會、設立意見箱或者熱線電話等渠道接受業主的咨詢、投訴和監督。

    第十八條??業主委員會應落實“三方聯動”機制,加強與社區和物業服務企業的聯系溝通,主動接受街道(鄉鎮)和社區的指導監督和評價考核,參與多方聯動運行機制,督促物業服務企業按照物業服務合同約定做好各項服務工作。

    第十九條 業主委員會委員不得有下列行為:

    (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定;

    (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件、資料;

    (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同;

    (四)侵占、挪用業主共有財產;

    (五)收受物業服務企業紅包禮金、減免收費、停車便利等利益,向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

    (六)違規泄露業主信息;

    (七)拒不執行街道(鄉鎮)、社區和相關主管部門關于本物業區域的整改要求或者人民法院有關裁決;

    (八)侵害業主合法權益的其他行為。

    業主委員會委員有本條規定情形之一的,街道(鄉鎮)調查核實后,責令其暫停履行職責,并組織召開業主大會決定終止其委員資格。

    第二十條 有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

    (一)不再是本物業管理區域業主的;

    (二)因疾病或其他原因喪失履行職責能力的;

    (三)書面提出辭職報告的;

    (四)依法被追究刑事責任或曾受公安機關行政拘留處罰的;

    (五)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

    第二十一條 業主大會和業主委員會印章由社區環境和物業管理委員會監管,并建立印章管理規定。

    使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定并由二分之一以上委員簽字。印章使用情況均應當進行登記存檔。

    第二十二條??業主委員會應當按照住宅專項維修資金相關政策,嚴格審核維修內容、施工單位、工程預算、資金額度等事項,通過書面或維修資金使用電子表決系統征求業主意見。維修工程竣工后邀請社區和業主代表對維修項目進行驗收。

    第二十三條??業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。公共收益的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。

    業主委員會可按照業主大會決定,設立公共收益資金共管賬戶,建立完善財務管理制度,指定專人負責賬務,在街道(鄉鎮)監管下管理使用。

    第二十四條??業主委員會每年應當委托專業審計機構對公共收益收支情況進行審計,并向全體業主公示審計結果。業主委員會任期屆滿或中止的、或業主委員會負責人離職的,應當進行經濟責任審計并向全體業主公示審計結果。公示期不得少于10日。

    街道(鄉鎮)或社區可根據監督工作需要,委托專業審計機構對業主委員會管理的公共收益收支情況進行審計。

    審計費用可在公共收益中列支。

    第二十五條 有下列情形之一的,社區應根據工作實際,指導小區業主成立小區自管組織,作為過渡性機構代行業主委員會職責:

    (一)不具備成立業主大會條件的,或具備成立條件后首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的;

    (二)業主委員會任期屆滿終止,或者業主委員會任期內委員人數不足總數二分之一以上,新一屆業主委員會未能及時產生的;

    (三)業主委員會不按規定召開業主大會,或雖經街道(鄉鎮)督促整改,但逾期仍未召開的。

    小區自管組織作為過渡性機構代行業主委員會職責的,應當向物業管理區域全體業主公告。

    第二十六條??業主委員會作出違反法律法規和議事規則、管理規約的決定,街道(鄉鎮)查實后應責令限期整改,拒不整改的依法依規撤銷其決定,并公告業主。業主委員會不依法履行職責,嚴重損害業主權益的,街道(鄉鎮)應指導業主大會召開臨時會議,重新選舉業主委員會。對業主委員會成員在履職中涉嫌違法犯罪的,司法部門應當依法嚴肅查處。

    第二十七條 本意見實施前已選舉產生的業主委員會,由街道(鄉鎮)按照本意見的規定進行規范。

    第二十八條 本意見自印發之日起實施。


    附件:

    隨州市住宅小區業主大會成立工作指南

    一、成立業主大會的條件

    符合下列條件之一的,街道(鄉鎮)應當組織召開物業區域內首次業主大會會議:

    (一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的;

    (二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十的;

    (三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。

    二、成立業主大會的程序

    (一)組建首次業主大會會議籌備組

    1、街道(鄉鎮)應當在收到住房和城鄉建設行政主管部門的通知之日起三十日內組織成立業主大會會議籌備組,并發布成立業主大會會議籌備組的公告;

    2、業主大會會議籌備組由街道(鄉鎮)黨組織代表和業主、居民委員會、建設單位的代表組成;

    3、籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數比例不低于二分之一;業主代表的產生方式由街道(鄉鎮)征求業主意見后確定。籌備組組長由街道(鄉鎮)黨組織的代表擔任;

    4、籌備組應當將成員名單、分工及聯系方式等內容以書面形式在物業管理區域顯著位置公告。建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作;

    5、街道(鄉鎮)應當自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

    (三)籌備組籌備首次業主大會會議

    1.確認業主身份、業主人數以及業主所有的專有部分面積,發布推薦業主委員會委員及候補委員候選人的公告;

    2.起草《業主大會議事規則》、《業主管理規約》、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會工作規則》,并將草擬稿在物業區域內顯著位置公告;

    3.審查首屆業主委員會委員候選人資格,提出候選人名單,并在物業區域內顯著位置公告;

    4.確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、內容以及表決規則,并在物業區域內顯著位置公告;

    5.根據專有部分面積和業主人數,確定業主的投票權數;

    6.首次業主大會會議的其他準備工作。

    以上內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式告知全體業主。業主對公告內容有異議的,業主大會會議籌備組應當記錄、處理并答復。籌備組工作應依法依規,采取民主協商方式進行,不能簡單采取少數服從多數的方式進行決定。無法形成一致意見時應由街道(鄉鎮)協調并最終確定相關事項。

    (四)建設單位應當提交的資料

    建設單位應當在首次業主大會會議召開前向街道(鄉鎮)報送物業區域證明、房屋及建筑面積清冊、業主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明等籌備首次業主大會會議所需的文件資料。街道(鄉鎮)應當將上述資料建檔保存。

    建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,物業所在地的縣市區住房和城鄉建設行政主管部門或者街道(鄉鎮)責令建設單位限期改正;逾期未改正的,按照《湖北省物業服務和管理條例》的規定予以處罰。

    (五)召開首次業主大會

    表決通過《業主大會議事規則》、《業主管理規約》、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會工作規則》及選聘物業企業的意見,選舉產生業主委員會(可采用集體討論表決或上門送選票),形成決議。

    (六)公示首次業主大會會議決議

    根據首次業主大會會議召開的情況,籌備組擬定首次業主大會會議決議,并在物業服務區域內顯著位置公示。

    (七)召開首屆業主委員會第一次會議

    首屆業主委員會第一次會議由籌備組組長召集,由當選的首屆業主委員會委員推選主任委員、副主任委員。首屆業主委員會將本次會議所決定的事項形成書面決議。

    業主委員會每屆任期不超過五年,可以連選連任。業主委員會委員出現空缺時,應當按照規定及時補足;缺額人數超過委員總人數百分之五十的,應當重新選舉業主委員會。

    (八)公示首屆業主委員會第一次會議決議

    首屆業主委員會將業主委員會第一次會議決議在物業服務區域內公示至少七日,同時將會議決議報告物業所在地居民委員會,并聽取居民委員會的意見。

    (九)業主委員會備案

    業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主大會決議和業主委員會委員名單向街道(鄉鎮)辦理備案,并抄送住房和城鄉建設行政主管部門備案。街道(鄉鎮)應當對業主大會召開和業主委員會成立的相關資料進行存檔,以備查詢。

    (十)申請刻制印章

    業主大會和業主委員會成立后,業主委員會持街道(鄉鎮)備案證明向公安機關(或公安機關指定機構)申請刻制印章,并向社區環境和物業管理委員會進行公章備案。

    三、業主大會決定事項及表決規則

    下列事項由業主共同決定:

    (一)制定和修改業主大會議事規則;

    (二)制定和修改管理規約;

    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

    (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

    (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

    (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

    (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

    (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

    (九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

    業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。


    附件:    

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